O memorial descritivo lista o que a obra vai ter, material por material e acabamento por acabamento. Em incorporação, o incorporador arquiva esse documento no Registro de Imóveis antes de vender a primeira unidade. Ou seja, o que ele descreve integra a promessa que a construtora fez ao comprador. Por isso, trocar uma especificação depois disso depende de previsão no contrato e de concordância de quem comprou.
O porcelanato saiu de linha em julho. O fornecedor oferece outro, mesma marca, preço parecido, prazo melhor. Então o comprador de materiais aprova a troca numa conversa de quinze minutos.
Depois, em dezembro, o cliente faz a vistoria com o memorial descritivo impresso na mão e compara linha por linha.
Entre julho e dezembro, ninguém escreveu em lugar nenhum que a troca aconteceu, quem autorizou e por quê. Ou seja, a obra tem a nota fiscal do material novo, que prova a compra, mas não tem nada que prove a decisão.
O que o memorial descritivo é
É a descrição escrita do que a obra vai executar, item por item: fundação, estrutura, vedação, instalações, esquadrias, louças, metais, revestimentos, pintura, áreas comuns. Na prática, onde o projeto desenha, o memorial escreve.
Por isso ele resolve o que o desenho não resolve. Uma planta mostra que ali existe um piso, mas só o memorial diz qual porcelanato, em que formato, com qual marca de referência, assentamento e rejunte.
No dia a dia da obra, a equipe de compras usa o memorial para cotar e o cliente usa o mesmo documento para conferir. Entretanto, os dois usos têm pesos jurídicos bem diferentes, e é aí que mora o problema deste artigo.
Em incorporação, o memorial vira documento registrado
Antes de vender a primeira unidade, o incorporador precisa arquivar no Registro de Imóveis um conjunto de documentos previsto no art. 32 da Lei 4.591/64. Entre eles está o memorial descritivo das especificações da obra projetada. Ele fica ao lado do projeto aprovado, do cálculo das áreas, do orçamento de custo global e da minuta de convenção de condomínio.
Com isso, a natureza do documento muda. O memorial deixa de ser um anexo técnico que circula entre projetista e canteiro. Ele vira uma peça pública, arquivada antes da venda, que qualquer comprador pode pedir no cartório.
No entanto, em obra privada contratada direto, sem incorporação, esse arquivamento não existe. Nesse caso, o memorial continua valendo pelo contrato, e o peso dele depende do que a cláusula de especificações disser.
O memorial obriga quem o escreveu
O Código de Defesa do Consumidor trata informação precisa como parte do negócio. Segundo o art. 30, toda informação ou publicidade suficientemente precisa sobre o produto obriga quem a veiculou e passa a integrar o contrato que as partes vierem a celebrar.
Portanto, um memorial que nomeia marca, modelo e espessura é informação suficientemente precisa. Ele entra no contrato mesmo que o contrato não o copie palavra por palavra.
Além disso, o art. 35 define o que o comprador pode exigir quando a promessa não se cumpre. São três saídas: o cumprimento forçado, a aceitação de produto equivalente ou a rescisão com devolução dos valores mais perdas e danos. E a escolha, nesse caso, é dele, não da construtora.
A cláusula de material equivalente não é um cheque em branco
Quase todo memorial traz a ressalva de que outro material de qualidade equivalente ou superior pode entrar no lugar do especificado. A cláusula é legítima e resolve um problema real, porque linha de produto sai de catálogo no meio de uma obra de trinta meses.
No entanto, ela não dispensa a prova. Quando o comprador questiona, a construtora precisa demonstrar a equivalência. E demonstrar, aqui, significa comparar característica por característica, em vez de afirmar que o material é parecido.
Advogados que tratam do tema sustentam que a alteração unilateral do memorial é ilegal fora das hipóteses de previsão contratual somada à concordância do comprador. Vale a leitura da análise publicada no Migalhas sobre o peso do memorial na compra de imóveis.
Três perguntas separam a troca defensável da indefensável:
A troca manteve a característica relevante? PEI do porcelanato, absorção, índice de resistência, vazão do metal. Ou seja, equivalência se prova em número, não em adjetivo.
Quem autorizou tinha competência para autorizar? Em geral, o comprador de materiais aprova preço e prazo. Mudança de especificação, porém, costuma exigir o responsável técnico.
Existe registro com data? Esta é a que mais derruba construtora boa, porque a troca costuma ser tecnicamente correta e documentalmente invisível.
O que acontece quando a discussão chega ao tribunal
Um caso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça ajuda a dimensionar a conta, ainda que ele trate de metragem e não de material.
No REsp 1.869.868, um condomínio processou a construtora por causa das vagas de garagem. A perícia apontou metragem menor que a contratada, localização inadequada e dimensões abaixo do mínimo. A construtora sustentou que o art. 500, §1º, do Código Civil permitiria tolerar a diferença.
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, rejeitou a tese na Terceira Turma. Segundo ele, a presunção de que a referência às dimensões é meramente enunciativa vale até um vigésimo da área. Acima disso, a reparação é integral. A sentença de primeiro grau havia fixado R$ 115,5 mil e, depois, o Tribunal de Justiça de São Paulo elevou o valor para R$ 965,8 mil.
O caso trata de área, não de revestimento. Mesmo assim, a lógica que ele confirma é a que interessa aqui: a tolerância tem limite numérico e, passado esse limite, quem entregou diferente paga a diferença inteira.
O que registrar quando a troca é inevitável
Na prática, são quatro informações, e todas cabem no que a obra já movimenta.
A especificação original e a nova, lado a lado. Com as características técnicas que justificam a equivalência, em número. Ficha técnica dos dois materiais anexada.
O motivo da troca. Linha descontinuada, prazo de entrega inviável, incompatibilidade com o substrato. Quem anota o motivo no dia produz informação; quem o reconstrói depois produz versão.
Quem autorizou, com data e cargo. E a comunicação ao comprador, quando o contrato exigir anuência.
O ponto da obra onde a troca se aplica. Torre, pavimento, unidade ou área comum. Por exemplo, a troca que valeu para dois blocos e não para o terceiro vira confusão garantida na vistoria.
Nada disso exige software. Exige, porém, que o registro aconteça na semana da decisão, enquanto todo mundo ainda lembra por que alguém decidiu assim.
Memorial descritivo e as built são dois momentos do mesmo documento
O memorial descreve o que a obra vai ter. O as built descreve o que a obra tem. Entre os dois existe a execução e, portanto, é na execução que as diferenças aparecem.
Quando a construtora registra cada alteração no momento em que ela acontece, o as built sai quase pronto no fim, porque é o memorial mais a lista datada das mudanças. Quando ninguém registra, alguém no fim da obra tenta reconstruir seis meses de decisões a partir de notas fiscais. O resultado é um documento que a própria equipe não assina com segurança.
Em resumo, os dois documentos se alimentam da mesma fonte: o diário de obra preenchido no dia, com a ocorrência, a data e a frente a que ela pertence.
Onde isso encosta na gestão da obra
Começando pelo limite: o KOPER não redige memorial descritivo, não avalia equivalência técnica entre materiais e não substitui o responsável técnico nem o advogado da construtora. Essa análise continua sendo de quem assina.
O que fica do lado da gestão é a rastreabilidade. A especificação vira insumo e ficha de serviço no cadastro, a compra vira item do orçamento, a execução vira acompanhamento e a decisão vira ocorrência no diário. Além disso, tudo isso fica dentro da mesma obra.
No módulo de Engenharia, a pergunta sobre quando o porcelanato mudou e quem aprovou tem resposta em um lugar só. Ela deixa de depender do histórico de conversa de quem já saiu da empresa. O mesmo raciocínio vale para o controle do que entrou na obra, que é o que o PGRCC acaba expondo pelo lado dos resíduos.
Perguntas frequentes sobre memorial descritivo
Quem assina o memorial descritivo da obra?
O profissional habilitado responsável pelo projeto, engenheiro ou arquiteto, com o registro profissional correspondente. Além disso, em incorporação, o incorporador arquiva o memorial descritivo das especificações da obra projetada no Registro de Imóveis antes de iniciar a venda das unidades, conforme o art. 32 da Lei 4.591/64. A responsabilidade técnica pelo conteúdo é de quem assina, e ela não se transfere para a equipe que executa.
A construtora pode trocar um material que está no memorial descritivo?
Depende do que o contrato prevê e de quem comprou concordar. A cláusula de substituição por material de qualidade equivalente ou superior é comum e legítima. No entanto, a construtora precisa demonstrar a equivalência em características técnicas comparáveis, em vez de apenas afirmá-la. Advogados que tratam do tema sustentam que a alteração unilateral, fora dessas condições, é ilegal.
Qual a diferença entre memorial descritivo e as built?
O projetista escreve o memorial descritivo antes da execução, e ele descreve o que a obra vai ter. Já o as built, que a equipe consolida no fim, descreve o que a obra tem de fato, com as alterações ocorridas durante a construção. Portanto, os dois tratam dos mesmos itens em momentos diferentes, e a diferença entre eles é exatamente a lista de mudanças que alguém precisou registrar enquanto a obra andava.
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Este artigo tem finalidade informativa e não substitui orientação jurídica. A situação da legislação e das decisões citadas reproduz o que estava disponível na data de publicação.
