Gestão de contratos na construção civil: as cláusulas que decidem quanto você recebe

O engenheiro autorizou a mudança na visita de quarta-feira. Verbalmente, no canteiro, com o encarregado ao lado.

Dois meses depois o empreiteiro cobra a diferença. O contrato exige aditivo por escrito e ninguém assinou nada. Parece resolvido.

Não está. O Código Civil tem um parágrafo que inverte esse resultado, e ele depende de uma única coisa: se alguém da sua equipe protestou na hora e registrou o protesto.

A gestão de contratos na construção civil começa exatamente nesse ponto, quando o combinado e o executado deixam de coincidir e alguém precisa provar qual dos dois vale.

O que é gestão de contratos na construção civil

É o conjunto de rotinas que mantém três informações sempre reconciliadas: o que o contrato prevê, o que a obra executou e o que já foi pago ou recebido.

Guardar o contrato assinado em pasta não é isso. Quase toda construtora guarda. O que falta, na maioria, é saber responder cinco perguntas sobre qualquer contrato ativo sem abrir o arquivo e sem ligar para o jurídico.

Essas cinco perguntas valem para os dois lados do balcão. Você contrata empreiteiros, fornecedores e projetistas, e ao mesmo tempo é contratado pelo incorporador ou pelo cliente final. O mesmo contrato que te protege de um lado te expõe do outro.

Os regimes de execução e quem absorve o risco

Antes das cláusulas, o regime. Ele define como o preço se forma e, por consequência, quem paga a conta quando a quantidade muda.

O Código Civil trata o contrato de empreitada a partir do artigo 610 e abre com uma distinção simples: o empreiteiro pode contribuir para a obra só com seu trabalho, ou com o trabalho e os materiais.

Nenhum regime é melhor. A escolha errada é assinar global com projeto em anteprojeto, ou assinar preço unitário sem o critério de medição descrito serviço por serviço.

Cinco cláusulas que decidem quanto você recebe

Estas são as cinco perguntas. Em cada uma, o que a lei define quando o contrato não define.

1. Quem fornece o material

O artigo 610 do Código Civil é direto no parágrafo 1º: a obrigação de fornecer os materiais não se presume, ela resulta da lei ou da vontade das partes.

Traduzindo para o canteiro: contrato silencioso significa empreitada de lavor. O empreiteiro deve apenas a mão de obra, e o material fica com você.

Esse é o erro mais barato de evitar e um dos mais caros de descobrir tarde. Escreva no contrato quem compra, quem recebe, quem guarda e quem responde pela perda do material em canteiro.

2. O que conta como medição aprovada

Aqui mora um prazo que quase ninguém conhece. O artigo 614, parágrafo 2º, estabelece que o que se mediu presume-se verificado se, em trinta dias a contar da medição, o dono da obra ou quem fiscaliza o serviço não denunciar os vícios ou defeitos.

Ou seja, a medição que passou trinta dias sem contestação formal vira presunção contra quem deveria ter reclamado. Não é prazo de pagamento, é prazo de conferência.

Se a sua rotina de aprovação de medição leva quarenta e cinco dias porque depende de três assinaturas, o calendário está trabalhando contra você. O artigo 614 ainda prevê outra coisa útil: quando a obra constar de partes distintas, ou for daquelas que se determinam por medida, o empreiteiro pode exigir a verificação por partes e cobrar na proporção do executado.

3. Aditivo por escrito, e a exceção que anula a regra

O artigo 619 diz que o empreiteiro que executa a obra segundo plano aceito não tem direito a exigir acréscimo no preço, ainda que sejam introduzidas modificações no projeto, a não ser que estas resultem de instruções escritas do dono da obra.

Essa é a parte que todo mundo cita. A parte que quase ninguém cita é o parágrafo único, e ele é o mais importante do artigo para quem gerencia obra:

“Ainda que não tenha havido autorização escrita, o dono da obra é obrigado a pagar ao empreiteiro os aumentos e acréscimos, segundo o que for arbitrado, se, sempre presente à obra, por continuadas visitas, não podia ignorar o que se estava passando, e nunca protestou.”

Leia de novo trocando “dono da obra” pelo seu engenheiro residente.

A presença da sua equipe no canteiro cria obrigação de pagar escopo que você nunca autorizou por escrito, desde que ninguém tenha protestado. A cláusula de aditivo por escrito protege você até o dia em que alguém provar que seu time viu, acompanhou e ficou calado.

4. Reajuste com periodicidade menor que um ano é nulo

A Lei 10.192, de 2001, admite reajuste por índice de preços nos contratos com prazo de duração igual ou superior a um ano. E o parágrafo 1º do artigo 2º é taxativo: “É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.”

Agora pense no seu portfólio de subcontratos. Estrutura, alvenaria, instalações, revestimento. Quantos deles têm prazo de dez, oito ou seis meses, com uma cláusula prevendo reajuste trimestral ou semestral pelo INCC?

Essa cláusula não vale. Para contrato curto, o caminho é outro: precifique a variação esperada dentro do valor, ou estabeleça gatilho de renegociação vinculado a evento objetivo, não a calendário.

5. Cinco anos de garantia, e 180 dias para agir

O artigo 618 fixa prazo irredutível de cinco anos de responsabilidade do empreiteiro de materiais e execução pela solidez e segurança do trabalho, nos contratos de edifícios ou outras construções consideráveis, tanto em razão dos materiais quanto do solo.

O parágrafo único cobra agilidade de quem contratou: decai do direito o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Os tribunais discutem a extensão desse prazo de 180 dias, então trate a interpretação com o seu jurídico. A consequência operacional, no entanto, é clara e independe da discussão: a data em que o defeito apareceu precisa estar registrada. Sem essa data, você perde a discussão antes de começar.

Por que o diário de obra virou documento contratual

Repare no que as cláusulas 2 e 3 têm em comum. Em ambas, um registro feito dentro de uma janela de tempo decide o resultado.

O artigo 614 pede que a contestação da medição apareça em trinta dias. O artigo 619 pede que o protesto exista e seja demonstrável. Nenhum dos dois pergunta se você estava certo. Os dois perguntam se você registrou.

É por isso que dois documentos operacionais passaram a valer mais que o contrato em si na hora do conflito:

• O diário de obra, onde entra a ordem verbal que ninguém formalizou e o impedimento que depois vira discussão de prazo. O campo de ocorrências é onde o protesto do artigo 619 nasce.
• O boletim de medição, que marca a data a partir da qual os trinta dias do artigo 614 começam a contar.

Uma rotina simples resolve a maior parte do risco: quem autoriza qualquer coisa no canteiro registra no mesmo dia, e quem recebe a medição marca a data de recebimento junto com a de aprovação.

Como organizar a gestão de contratos sem criar burocracia

Quatro rotinas, todas possíveis em planilha. Comece por elas antes de pensar em sistema.

Uma folha de resumo por contrato

Uma página com as cinco respostas, o regime, o valor, o prazo, o critério de medição e o nome de quem aprova aditivo. Quem está no canteiro consulta essa folha, não o contrato de quarenta páginas.

Um calendário de medição com a janela marcada

Para cada medição recebida, registre a data de recebimento e marque o trigésimo dia. Se a conferência não couber nesse prazo, formalize a contestação parcial antes de o prazo vencer.

Regra única de aditivo, conhecida por todo mundo

Defina quem pode autorizar acréscimo, em que valor, e por qual canal. Comunique essa regra para engenheiros, encarregados e empreiteiros. Depois cobre a aplicação, inclusive de quem autorizou algo de boa-fé numa visita.

Revisão de reajuste na assinatura

Antes de assinar, verifique o prazo. Contrato abaixo de doze meses não sustenta cláusula de reajuste por índice, então a variação de custo precisa estar no preço ou num gatilho objetivo de renegociação.

Quando a empresa passa de meia dúzia de contratos simultâneos por obra, essas quatro rotinas deixam de caber em planilha. O problema não é a planilha, é a reconciliação: contrato num arquivo, medição em outro, diário num terceiro, e alguém precisa cruzar os três para responder uma pergunta simples sobre quanto falta medir.

Onde a gestão de contratos entra no KOPER

Começando pelo que o KOPER não faz: ele não redige contrato, não revisa cláusula e não substitui análise jurídica. A folha de resumo e a regra de aditivo continuam sendo decisão sua.

O que o sistema resolve é a reconciliação. No módulo de Engenharia, a gestão de contrato e medições fica na mesma obra que o planejamento, o acompanhamento e o diário. O contrato cadastrado, o avanço registrado e a medição aprovada ficam no mesmo lugar, então a pergunta sobre quanto já foi medido e quanto resta de saldo contratual não exige cruzar três arquivos.

No módulo de Administração ficam os modelos de contrato cadastrados, o que padroniza a emissão e evita que cada obra invente a própria cláusula de medição.

Para quem gerencia empreiteiros, o complemento natural está na gestão de subcontratados, que trata do acompanhamento de prazo, custo e qualidade durante a execução. Este artigo trata do instrumento, aquele trata da relação.

Perguntas frequentes sobre gestão de contratos na construção civil

Qual a diferença entre empreitada global e empreitada por preço unitário?

Na empreitada global o preço é fechado para o escopo inteiro, e o empreiteiro absorve a variação de quantidade. Na empreitada por preço unitário o contrato fixa valor por unidade medida sobre quantidades estimadas, e o contratante absorve a variação. A global exige projeto detalhado na assinatura, porque toda indefinição volta como aditivo. A de preço unitário exige critério de medição descrito serviço por serviço, porque sem isso as duas partes medem o mesmo avanço de formas diferentes.

Aditivo de obra precisa ser por escrito?

O artigo 619 do Código Civil estabelece que o empreiteiro não tem direito a exigir acréscimo no preço por modificações no projeto, a não ser que estas resultem de instruções escritas do dono da obra. O parágrafo único abre uma exceção relevante: mesmo sem autorização escrita, o dono da obra fica obrigado a pagar os aumentos se, sempre presente à obra por continuadas visitas, não podia ignorar o que estava acontecendo e nunca protestou. Por isso o registro do protesto no diário de obra tem peso contratual.

Posso reajustar um contrato de obra de seis meses?

Não por índice de preços com periodicidade inferior a um ano. A Lei 10.192 de 2001 admite reajuste por índices nos contratos com prazo igual ou superior a um ano, e o parágrafo 1º do artigo 2º declara nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano. Para contratos curtos, a alternativa é precificar a variação esperada dentro do valor ou prever gatilho de renegociação vinculado a evento objetivo.

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• Boletim de medição: o que é, o que precisa constar e como controlar as aprovações
• Gestão de subcontratados: como controlar prazo, custo e qualidade
• Controle de obras: as 6 frentes que decidem se a obra fecha no lucro

Este artigo tem finalidade informativa e não substitui orientação jurídica. Para decisões contratuais, consulte o advogado ou o departamento jurídico da sua empresa.