Construtora, empreiteira e incorporadora – Entenda a diferença.


A maioria das pessoas acredita que uma construtora é a única responsável pela construção de um imóvel. O que poucos sabem é que este processo pode envolver muito mais empresas no planejamento e execução de um imóvel, quanto é possível imaginar. 

É possível listar muitas pessoas e empresas diferentes, envolvidas desde sua concepção, investimento, execução da obra, divulgação, venda até a entrega das chaves.

E justamente por este motivo que fizemos este material, para te ajudar a esclarecer de uma vez por todas a diferença entre Construtoras, Empreiteiras e Incorporadoras. 

Vamos nessa?!

O que é uma construtora?

A Construtora é a empresa responsável pela execução física da obra. Ela está submetida ao registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA.

Deve contar com:

  • ao menos um profissional de engenharia (também com registro no CREA);
  • mão-de-obra (operários);
  • fornecedores;
  • máquinas, equipamentos e toda tecnologia necessária para a construção civil do imóvel.

Suas responsabilidades:

  • qualidade física da obra – garantir que a obra não tenha problemas físicos (instabilidade, rachaduras, infiltrações, irregularidades, imperfeições, divergências em relação ao projeto, material de qualidade inferior ao contratado, etc – os chamados vícios construtivos);
  • testes de qualidade e ensaios tecnológicos para realização física do empreendimento;
  • garantir as entregas de acordo com os prazos estipulados no cronograma construtivo;
  • segurança de seus funcionários.

Não são responsáveis por:

  • projeto da obra;
  • planejamento da obra;
  • divulgação;
  • venda;

Ou seja, as construtoras são obrigadas por lei a possuir registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), tendo em seu corpo técnico profissionais de engenharia também devidamente registrados no CREA, e assim são autorizadas a executarem obras de construção próprias ou de terceiros.

P.s.: Muitas Construtoras são comumente chamadas de Empreiteiras, pois são contratadas pelos governos para trabalhar por empreitada, o que é uma modalidade de contratação.

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O que é uma empreiteira

Assim como a construtora, a empreiteira participa na produção da obra do empreendimento, mas vale ressaltar que ela é contratada pela construtora para realizar parte determinada da construção.

Suas responsabilidades:

  • realizar serviços auxiliares de construção;
  • realizar serviços de pequeno porte;
  • prestar serviços com finalidades específicas;
  • fornecer exclusividade de mão de obra qualificada.

Não necessitam:

  • ter registro no CREA;
  • ter um engenheiro ou arquiteto responsável.

Ou seja, as empreiteiras realizam apenas serviços auxiliares de construção civil, serviços de pequeno porte, não lhes sendo exigido registros no CREA e nem autorização para realizarem obras de construção próprias. Ela também é remunerada de acordo com a conclusão das tarefas que lhe foram encaminhadas.

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O que é uma incorporadora?

Para completar uma construção, talvez a principal empresa no processo, é a incorporadora. Esta é a responsável pela parte administrativa ao se criar um novo empreendimento. 

A incorporadora é a empresa que articula e vende a obra, responsável também pelo cumprimento de datas de entrega e de constatar que o produto está de acordo com o que foi primeiramente oferecido aos clientes. Por isso, na área imobiliária o termo “incorporação” é usado para identificar atividades de formalização do registro imobiliário

Suas responsabilidades:

  • identificar oportunidades (estudar a viabilidade de um projeto);
  • adquirir o terreno;
  • formalizar registros imobiliários do condomínio;
  • providenciar um financiador para a obra;
  • contratar a construtora que será responsável pela obra;
  • entrar em contato com escritórios de arquitetura para criarem o projeto;
  • indicar se o empreendimento deverá ser multifamiliar ou misto;
  • coordenar o projeto (construtivo e arquitetônico) que definirá as áreas comuns e as individuais;
  • fazer o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis; 
  • fazer a propaganda do empreendimento (marketing);
  • organizar a venda do novo imóvel;
  • obter os devidos alvarás e licenças e comercializar as unidades (após o registro).

Sobre a incorporação imobiliária:

É de responsabilidade da incorporadora formalizar junto ao cartório de imóveis:

  • o número de unidades autônomas;
  • as áreas privativas e comuns;
  • o número de vagas de garagem.

Somente a partir desse registro no cartório é que pode-se comercializar os apartamentos, também denominados como unidades autônomas, no caso de um edifício. 

Ou seja, quando o consumidor adquire um imóvel, está fazendo negócio com a Incorporadora. Ela é a empresa que contrata a construtora para a execução e entrega da obra.

Ps.: Algumas companhias podem trabalhar em mais de uma função dentro das três categorias (construtora, empreiteira e incorporadora).

Construtoras grandes, por exemplo, podem também ter uma área responsável pelas tarefas da incorporadora. Em alguns casos, elas também podem ser vendedoras e financiadoras, além de cuidarem da construção, desde que as atividades estejam descritas no contrato social das mesmas.

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