Atualizado em 27 de agosto de 2026.
Resposta rápida
A reforma tributária criou um regime específico para bens imóveis, com alíquota de IBS e CBS reduzida em 50%. Para obras em andamento, o mecanismo que reduz a base de cálculo é o redutor de ajuste, formado pelo valor do terreno somado aos custos de bens e serviços aplicados até 31 de dezembro de 2026, comprovados por documento fiscal idôneo. O texto legal não prevê hipótese de inclusão posterior desses custos.
Imagine que uma construtora com três obras em andamento compra material o ano inteiro. Cimento, aço, esquadria, cabo, revestimento. A nota entra no financeiro, é paga, e é escriturada.
A pergunta que quase ninguém faz é: essa nota está amarrada a qual obra?
Até 2026, a resposta era um problema de gestão. A partir de 2027, vira um problema tributário. Porque o valor que a construtora conseguir comprovar como custo aplicado a cada imóvel até 31 de dezembro de 2026 é o que vai reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS na venda daquela unidade.
Nota que não foi vinculada à obra tende a ficar fora dessa conta. E a lei, até o momento, não prevê hipótese de inclusão depois da virada do ano.
Onde a construção civil entra na reforma tributária
A Emenda Constitucional 132/2023 substituiu cinco tributos, PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS, por dois: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. A Lei Complementar 214/2025 detalhou como isso funciona.
O setor imobiliário não entrou no regime geral. O Capítulo V da LC 214/2025 criou um regime específico para bens imóveis, que alcança construção, incorporação, parcelamento do solo, alienação, locação, arrendamento, administração e intermediação.
O reconhecimento faz sentido: uma unidade habitacional não é um bem de consumo. Ela leva anos para ficar pronta, acumula custo ao longo do caminho e é vendida uma vez só. Aplicar a lógica normal do IVA sobre o valor cheio da venda tributaria capital, não consumo.
Daí os dois mecanismos que definem quanto a construtora paga: a alíquota reduzida em 50%, prevista no art. 261, e os redutores que diminuem a base de cálculo, previstos a partir do art. 257.
2026 é ano de teste, não de descanso
Segundo a Receita Federal, desde 1º de janeiro de 2026 os documentos fiscais eletrônicos precisam ser emitidos com destaque de CBS e IBS. O contribuinte que emitir seguindo as normas fica dispensado do recolhimento, porque 2026 tem caráter informativo.
Isso cria uma armadilha de percepção. Como não sai dinheiro do caixa, muita construtora tratou 2026 como um ano em que nada acontece.
Acontece. E o que acontece não é o imposto, é a formação da base que vai valer pelos próximos anos.
Vale registrar também que a Receita já publicou o layout da NF-ABI, a Nota Fiscal de Alienação de Bens Imóveis, um documento fiscal que não existia e que passará a ser exigido do setor.
O redutor de ajuste e a data que decide tudo
O redutor de ajuste funciona como um crédito vinculado individualmente a cada imóvel. Ele não reduz a alíquota, reduz a base de cálculo na hora da venda, e é atualizado pelo IPCA até a alienação.
A regra de formação muda conforme a situação do imóvel em 31 de dezembro de 2026.
Para imóveis em construção nessa data
O art. 258 estabelece que o valor inicial corresponde à soma de dois componentes:
- O valor de aquisição do terreno, atualizado pelo IPCA
- O valor dos bens e serviços contabilizáveis como custo de produção do imóvel ou despesa direta relacionada à produção ou comercialização, adquiridos antes de 1º de janeiro de 2027, comprovados com base em documentos fiscais idôneos e atualizados pelo IPCA
A expressão que carrega o peso é “comprovados com base em documentos fiscais idôneos”. A leitura predominante entre os escritórios que analisaram o dispositivo é que a comprovação exige vínculo entre o documento fiscal e o imóvel a que o custo se refere. Confirme com o seu contador como isso se aplica à estrutura da sua empresa.
Também integram o redutor o ITBI e o laudêmio pagos na aquisição, além de contrapartidas urbanísticas ou ambientais entregues ao poder público.
O que muda quando o custo não é comprovado
Considere a mesma obra em dois cenários. Terreno de R$ 3 milhões e R$ 8 milhões gastos em materiais e serviços até dezembro de 2026. O gasto é idêntico nos dois. Muda só quanto dele está amarrado ao imóvel.
| CENÁRIO A custos apropriados por obra |
CENÁRIO B R$ 2 mi de notas sem vínculo |
|
|---|---|---|
| Gasto real em materiais e serviços | R$ 8.000.000 | R$ 8.000.000 |
| Quanto disso está vinculado a este imóvel | R$ 8.000.000 | R$ 6.000.000 |
| Valor do terreno | R$ 3.000.000 | R$ 3.000.000 |
| Redutor de ajuste formado | R$ 11.000.000 | R$ 9.000.000 |
| Base que passa a ser tributada na venda | R$ 0 | R$ 2.000.000 |
| Efeito estimado exercício a 14%, alíquota ainda não definida em lei |
R$ 0 | cerca de R$ 280.000 |
A construtora do cenário B gastou exatamente o mesmo dinheiro. Ela só não consegue provar que R$ 2 milhões daquele gasto pertencem a este imóvel. O resultado é um redutor R$ 2 milhões menor, e esses R$ 2 milhões passam a ser tributados na venda.
A última linha da tabela é um exercício, não uma projeção. A estimativa que circula para a alíquota padrão do novo sistema é de cerca de 28%, e o regime específico de bens imóveis corta essa alíquota pela metade. Aplicando 14% sobre R$ 2 milhões chega-se aos R$ 280 mil.
A alíquota ainda será definida em lei, então trate esse número como ordem de grandeza e não como cálculo fechado. A mecânica, essa já está posta: cada real de custo não comprovado até a virada do ano deixa de compor o redutor daquele imóvel.
O que precisa estar pronto até dezembro
Sobram poucos meses, e nenhum dos itens abaixo se resolve na última semana.
- Inventário dos imóveis em carteira. Separe o que está pronto, o que está em construção e o que é terreno em estoque. A regra de formação do redutor é diferente para cada caso
- Amarração de nota fiscal a obra. Toda entrada de material e todo serviço contratado precisa ter destino identificado. Nota lançada só no plano de contas, sem vínculo com o empreendimento, não sustenta a comprovação
- Rateio do que é compartilhado. Compra única que abastece três obras precisa de critério de rateio documentado e aplicado de forma consistente
- Levantamento de ITBI, laudêmio e contrapartidas. Esses valores integram o redutor e costumam estar soltos no jurídico ou no financeiro, não no custo da obra
- Duas perguntas para levar ao contador. A primeira: para imóveis prontos em 31/12/2026, a lei prevê a alternativa de usar o valor de referência em vez do valor de aquisição, e vale entender qual opção se aplica à sua carteira. A segunda: como a nova carga e a possibilidade de creditamento afetam a precificação dos próximos lançamentos
Os quatro primeiros itens são trabalho de gestão de obra, não de escritório contábil. Ninguém no contador consegue vincular retroativamente uma nota de vergalhão a um bloco específico se essa informação nunca existiu.
Custo na planilha e custo apropriado por obra
| SITUAÇÃO | ✕ NA PLANILHA | ✓ NO SISTEMA |
|---|---|---|
| Vínculo nota e obra | Depende de quem lançou lembrar de anotar | A entrada nasce vinculada à obra e ao serviço |
| Custo acumulado por empreendimento | Consolidação manual, sujeita a erro | Disponível a qualquer momento, por obra e por insumo |
| Rateio de compra compartilhada | Critério na cabeça de quem faz | Regra aplicada e registrada no lançamento |
| Recuperar o histórico de 2026 | Arquivo antigo, versão duvidosa | Consulta por período, com documento anexado |
| Consistência entre obras | Cada engenheiro organiza do seu jeito | Mesma estrutura de custo em todas |
No módulo de Engenharia do KOPER, o orçamento é montado por serviço e insumo, e a execução é apontada contra essa estrutura, com relatórios de curva ABC por obra. O controle de custos deixa de ser um relatório mensal e passa a ser o registro contínuo de onde cada real foi aplicado.
Não é uma funcionalidade tributária. É que a exigência da lei e a boa prática de gestão pedem exatamente a mesma coisa: saber quanto custou cada obra, com documento por trás.
O que muda na rotina de quem começar agora
Existe uma diferença grande entre organizar custo ao longo de quatro meses e reconstituir custo em janeiro.
Quem começa agora ajusta o processo de entrada de nota, treina quem lança, define o critério de rateio e chega em dezembro com a carteira mapeada. É trabalho diluído no expediente.
Quem deixa para depois vai passar janeiro e fevereiro caçando nota fiscal em pasta de fornecedor para provar custo de obra que já foi executada. E boa parte não vai ser encontrada, porque a informação de vínculo com a obra nunca existiu para ser recuperada.
A diferença não está no esforço total. Está em quantos fins de semana ele vai ocupar.
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Este conteúdo é informativo e não substitui orientação profissional. As referências à Lei Complementar 214/2025 reproduzem o texto vigente na data de publicação, e a regulamentação da reforma tributária segue em evolução. Cada carteira tem particularidades, e a definição do regime aplicável, das opções disponíveis e dos procedimentos de comprovação deve ser feita junto ao contador ou assessor tributário da empresa.
Perguntas frequentes sobre a reforma tributária na construção civil
O que muda com a reforma tributária para construtoras?
PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS são substituídos por CBS e IBS. O setor imobiliário ficou em regime específico, previsto no Capítulo V da Lei Complementar 214/2025, que alcança construção, incorporação, parcelamento do solo, alienação, locação e intermediação. Esse regime prevê alíquota reduzida em 50% em relação à padrão e mecanismos que diminuem a base de cálculo, como o redutor de ajuste e o redutor social.
O que é o redutor de ajuste na reforma tributária?
É um valor vinculado individualmente a cada imóvel que reduz a base de cálculo do IBS e da CBS no momento da venda, atualizado pelo IPCA até a alienação. Para imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, ele corresponde à soma do valor de aquisição do terreno com o valor dos bens e serviços aplicados na obra até essa data, comprovados por documentos fiscais idôneos. Integram o redutor também o ITBI, o laudêmio e as contrapartidas urbanísticas ou ambientais.
A construtora paga IBS e CBS em 2026?
Não. Segundo a Receita Federal, 2026 é o ano de teste, com alíquotas informativas de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS destacadas nos documentos fiscais. O contribuinte que emitir os documentos seguindo as normas fica dispensado do recolhimento. A cobrança efetiva começa em 2027 com a CBS, e o que se decide em 2026 é a formação do redutor que vai valer nas vendas dos anos seguintes.
